物流地產是物流業(yè)與房地產業(yè)結合的重要衍生產業(yè)。在政策扶持力度持續(xù)增大、電商快速發(fā)展的當下，物流地產越來越成為眾房企拓展業(yè)務和多元發(fā)展的重要陣地。
3月1日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于推動物流高質量發(fā)展促進形成強大國內市場的意見》（以下簡稱“《意見》”）。《意見》將物流業(yè)定義為“支撐國民經濟發(fā)展的基礎性、戰(zhàn)略性、先導性產業(yè)”。
為促進物流高質量發(fā)展，《意見》提出，要深刻認識物流高質量發(fā)展的重要意義、構建高質量物流基礎設施網絡體系、提升高質量物流服務實體經濟能力、增強物流高質量發(fā)展的內生動力、完善促進物流高質量發(fā)展的營商環(huán)境、建立物流高質量發(fā)展的配套支撐體系。而《意見》的出臺有利于進一步規(guī)范市場秩序，助力物流業(yè)及其衍生產業(yè)健康發(fā)展。
part.1
品牌房企紛紛入局物流地產
早在2017年萬科集團中期業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮就將物流地產列作萬科未來10年中最具發(fā)展前景的業(yè)務板塊之一。2018年，萬科加快了對物流地產領域的布局。
2018年1月，普洛斯完成退市。參與普洛斯的收購是萬科在物流地產領域進行全球化布局所邁出重要的一步。同年7月，萬科將太古實業(yè)旗下的冷鏈平臺（包括位于上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波的7座冷庫）收入囊中。并購完成后，萬科物流旗下的冷鏈物流項目將覆蓋國內一線城市及內陸核心港口城市。
2019年2月1日，萬科發(fā)布了2019年首月的銷售簡報。除了488.8億元的不俗業(yè)績，萬科新獲得了位于昆明、杭州和重慶的3個物流地產項目。項目總建筑面積22.5萬平方米，萬科持有項目100%的權益。
除萬科外，海航、招商局、綠地、碧桂園、華夏幸福、遠洋等傳統(tǒng)房地產開發(fā)企業(yè)紛紛涉足物流地產?？硕鸫饲把芯勘砻?，目前，國內房企進入物流地產領域的方式主要有房企主導運營、收購參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這四種。而萬科就屬于第一種。
物流地產被各大開發(fā)商追逐一定程度上源于我國高端物流倉儲設施供應明顯不足。戴德梁行在以“物流：縱向整合的時代來臨”為題的報告中指出，至2020年，中國電子商務、消費品、物流服務等行業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億平方米至2.1億平方米，而其實際供應只能達到5600萬至6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米，短期內市場將維持供不應求的狀態(tài)。
part.2
物流地產到底盈利幾何？
曾有業(yè)內人士表示，物流地產投資回報率相對較高。根據世邦魏理仕2017年7月發(fā)布的統(tǒng)計報告，北京、上海、廣州等一線城市物流設施投資凈回報率6％-8%，明顯高于商業(yè)地產的4％-5%，住宅地產的2％-3%。
但隨著近兩年土地供給不斷收緊，行業(yè)競爭日漸加劇，物流地產能否繼續(xù)維持穩(wěn)定的投資回報率仍未可知。
傳統(tǒng)物流地產商收入來源主要包含租金、管理服務費以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來源卻無法實現(xiàn)資金的快速回收。
前瞻產業(yè)研究院去年5月發(fā)布的一篇文章中指出，嘉民以開發(fā)為其主要收入來源；普洛斯以租金收入為主，但近年在其“物流+金融”的發(fā)展模式下，基金管理收入占比呈現(xiàn)逐年提升態(tài)勢，由2015年的1.08億美元提升至2017年的1.81億美元，兩年內漲幅達到約67.59%。
“物流+金融”模式是指物流服務商通過投資管理、資本管理及收益分配等服務獲取基金管理費收益和投資收益等。前瞻產業(yè)研究院表示，在傳統(tǒng)物業(yè)自持模式下，開發(fā)部門只能通過租金的逐步提升來回收資金，投資回收期通常比較長；“物流+金融”的運營模式可以提高資金的運轉效率，實現(xiàn)輕資產運營。而普洛斯方面表示，金融與物流的雙軌運作一方面可以產生新的業(yè)務增量，另一方面可以更好地支持物流系統(tǒng)的業(yè)務發(fā)展。
part.3
增速放緩、庫存走高的挑戰(zhàn)
國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，從2013年到2017年，我們倉儲業(yè)固定資產投資額（不含農戶）分別為4235.73億元、5158.28億元、6620.15億元、6983.50億元及6855.78億元，由此可知，倉儲投資額的增幅從2015年開始明顯放緩。
戴德梁行高級董事、大中華區(qū)產業(yè)地產部主管蘇智淵在接受記者采訪時表示，未來影響國內物流地產發(fā)展的因素主要有如下幾個方面：首先是土地供給的問題，因為物流地產往往是相對畝均稅收產出較低的行業(yè)，所以目前在國內一二線城市都遇到了獲地方面的阻力，因此如何有效獲得土地資源變成了所有物流地產商目前面對巨大市場需求時最難以逾越的鴻溝。如果這個問題沒有一個良性的出路，物流地產的總體增速將因為供給不足而繼續(xù)放緩。
其次是需求的變化。蘇智淵表示，在過去五年，物流地產的主要需求方從原來的制造業(yè)、第三方物流企業(yè)向電商及電商系的快遞公司做了十分明顯的傾斜，以至于電商系成了目前高端物流倉庫的主要使用者，其比例已經超過了50%。但電商疾風勁雨般的增長終究會放緩，一旦需求放緩，則會對物流地產商去化庫存造成比較大的市場壓力。
最后是自建庫對市場的影響。根據戴德梁行的統(tǒng)計，大約在2013至2014年間，高標庫租金與工業(yè)廠房租金形成了剪刀差，高標庫租金第一次超越了廠房租金且之后一路上揚，繼而導致了倉庫成本的與日俱增。倉庫使用人越來越多地考慮起是否應該用自建庫來取代租賃庫，從而規(guī)避不斷上漲的租金風險。這種現(xiàn)象在菜鳥、京東等電商中間已經越來越明顯，現(xiàn)在也開始蔓延到了快遞公司和第三方物流公司。所以如果自建庫成為風潮，也會對未來物流地產的發(fā)展產生影響。
目前有很多公司正設法在物流地產領域尋找新的屬性，比如是否可以通過推動物流設施的智能化從而完成對物流使用者的信息采集，從物流大數(shù)據上產生價值？又比如是否可以將倉配相聯(lián)結，在供應鏈環(huán)節(jié)尋找衍生價值？再比如是否可以通過物流的專業(yè)化細分，從冷鏈物流、醫(yī)藥物流、?；肺锪鞯阮I域拓展物流地產的業(yè)態(tài)空間？
“因為物流其實是一種生產性服務業(yè)，跟各種產業(yè)都會有交集，所以未來究竟會從哪個角度去融合、發(fā)展物流地產，應該是每個業(yè)內人士都在思考的?！碧K智淵說。
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